OBCHOD S POZEMKAMI l Ján Marônek, právnik spoločnosti M2 Business, v rozhovore pre HN:
Zákon o pôde sa dá „podliezť“. Kto má peniaze kúpi si podiely v družstve a s nimi aj pozemky, tvrdí právnik Ján Marônek.
Chránia novely zákonov o pôde poľnohospodárske pozemky pred výpredajom zahraničným kupcom? Komplikujú život obyčajným ľudom, ktorí si chcú napríklad sceliť svoje políčka. Ak investor disponuje veľkým kapitálom, má aj financie na analýzu zákonov a nájdenie „riešenia“. Teda čím viac zákonných prekážok a právnych úprav legislatíva obsahuje, tým sú lepšie možnosti, ako v nej nájsť „únikové cestičky“, ako sa vyhnúť účelu zákona. Zákon o pôde sa podľa mňa len tvári, že pôdu chráni. V skutočnosti ju umožňuje získať vyvoleným.
Ako sa cudzinci môžu napriek „zákazu“, ktorý je v zákone, dostať k poľnohospodárskym pozemkom? Zákon sa dá „podliezť“. Najväčšie riziko vidím v tom, že do družstiev a iných poľnohospodárskych podnikov, ktoré majú stovky až tisíce hektárov pôdy, vstúpia investori a iní obchodníci. Hodnota družstva je spravidla v tom, že má zazmluvnenú pôdu za smiešne nízke nájomné. Druhá skutočnosť je, že členský vklad v družstve, prípadne obchodný podiel vo farmárskej spoločnosti, sa môže predať. Investor tak nebude skupovať pôdu od jednotlivých vlastníkov, ale je výhodnejšie kúpiť samotné družstvo alebo farmársku spoločnosť. Môže tak disponovať s pôdou, predať ju, alebo prenajímať cez družstvo či spoločnosť, ktorú vlastní.
Novela zákona o pôde zakladá predkupné právo družstvám a iným agropodnikom. Pomôže to chrániť pôdu pred skupovaním cudzincami? Ak chce vlastník pôdu predať, najprv ju musí ponúknuť družstvu. Ak existuje aj iný záujemca o kúpu s rovnakou cenou, potom družstvo „vyhráva“. Zákon tak umožňuje získať pôdu poľnohospodárskym podnikom a firmám, ktoré okrem iného majú vždy prehľad, kto predáva, čo predáva a za koľko. Inak povedané, má o trhu s pôdou dokonalý prehľad. Myslím si však, že v súčasnosti je už väčšina takýchto poľnohospodárskych podnikov v rukách investorov, ktorí môžu svoje vlastníctvo k poľnohospodárskemu podniku alebo firme previesť, na koho chcú. Aj na zahraničnú osobu, a to bez akýchkoľvek obmedzení.
"Zákon o pôde sa len tvári, že pôdu chráni. V skutočnosti ju umožňuje získať vyvoleným."
Zákon teda cudzincom nahral do kariet? Zákonodarca úmyselne, alebo možno neúmyselne, zabudol definovať v zákone prekážky pri predaji podielov vo farmárskych spoločnostiach, prípadne členských vkladov v družstvách. Zahraničná osoba tak môže získať tisícky hektárov najúrodnejšej pôdy. Stačí jej nadobudnúť členský vklad v družstve alebo obchodný podiel v spoločnosti, ktorá má pôdu.
Zastavme sa pri predkupnom práve. Vysvetlite bližšie jeho vplyv na predaj pôdy. Tým, že zákon zakotvil predkupné právo, spôsobil majiteľom pôdy dva problémy. Obmedzil ich vlastnícke práva, lebo majiteľ nemôže pôdu predať alebo darovať, komu chce. Otázka teda je, prečo by nemohol darovať kus zeme napríklad susedovi, ktorého roky pozná, pričom sused môže pomôcť zasa iným spôsobom. Zákon spôsobí zníženie ceny pôdy, lebo klesne po nej dopyt. Inak povedané, čím bude o pôdu menej záujemcov, tým bude cena nižšia. Ďalším znevýhodnením, na ktoré sa často zabúda, je právo vlastníka – predajcu na súkromie. Ak chce niečo predať, prečo by mal niekto iný vedieť, že to vôbec vlastní? Prečo sa má zverejňovať, že pôdu chce predať a navyše aj za koľko? To sú podľa mňa citlivé informácie. Povinnosť zverejniť ich na úradnej tabuli obce alebo na webe ministerstva sa mi zdá nekorektná.
Odborníci vidia problém aj v nájmoch poľnohospodárskej pôdy a ich prípadnom zneužití. Áno, súhlasím. Veľká väčšina agropodnikov sa snaží uzatvárať nájomné na čo najdlhší čas, minimálne na desať rokov. O tom, že sa do zmluvy dostáva aj predkupné právo nájomcu, už ani nehovorím. Vyplýva to už zo zákona. Podpis takejto zmluvy stavia vlastníka do veľmi nevýhodnej situácie. Nájom sa nedá v zmysle zákona vypovedať. Môže sa len čakať na uplynutie dohodnutej lehoty nájmu a rok pred jeho ukončením treba nájomcu (družstvo či obchodnú spoločnosť) písomne vyzvať na vrátenie pôdy. Ak chce majiteľ pôdy na nej hospodáriť, nemôže, lebo sa k nej nedostane, hoci je, paradoxne, jej vlastníkom. Dokonca môže stratiť užívacie právo k vlastnej pôde. Takúto pôdu môže len ťažko predať, lebo nikto nebude kupovať pozemky zaťažené nájmom.
Máte radu, ako sa takejto situácii vyhnúť? Jednu by som mal. Nájomná zmluva sa môže síce podpísať na dobu neurčitú, ale s jednoročnou výpovednou lehotou ku koncu októbra. Výhodou toho je, že pôda sa síce prenajme, ale je možnosť dostať sa k nej už po roku. Jednoročná lehota je vhodná napríklad aj na to, aby si poľnohospodársky podnik mohol pozberať prípadnú úrodu.
ZDROJ: www.hnonline.sk